Kauf-Nebenkosten

Grunderwerbssteuer:

Wer sich Wohneigentum leisten kann, von dem verlangt der Staat auch eine Steuer. Sie beträgt 6,5% des Kaufpreises.

Maklergebühren:

Nicht bei allen, aber bei den meisten Erwerbungen ist ein Immobilienmakler beteiligt. Der bringt Käufer und Verkäufer zusammen. Dafür erhält er etwa 3,57% des Kaufpreises, in der Regel vom Käufer, in Ausnahmen auch vom Verkäufer. Bei unserem Unternehmen fallen keine Maklergebühren an. Die F&S concept Projektentwicklung ist Eigentümer der Grundstücke und arbeitet mit einem firmeninternen Vertrieb. Sie sparen bares Geld. Notargebühren - Gebühren für die Grundbucheintragung rund 1,5% des Kaufpreises müssen Sie für diese Kosten veranschlagen.
Weitere Nebenkosten, die eventuell anfallen können:

Gebühren des Kreditgebers

  • Bereitstellungsgebühren: Wenn der zugesagte Kredit erst später abgerufen wird
  • Teilauszahlungsgebühren: Wenn der zugesagte Kredit in Teilbeträgen abgerufen wird (abhängig von der Bauphase)
  • Wertschätzungsgebühren: Der Kreditgeber begutachtet oder lässt das Objekt begutachten und auf seinen Wert schätzen.

Laufende Kosten

  • Grundsteuer: Die erhebt Ihre Gemeinde, die auch die Höhe (Hebesatz) festlegt;
  • Sonstige Gebühren: Dazu gehören Kosten wie Müllgebühren, Straßenreinigungsgebühren etc. Sie werden von der Gemeinde festgelegt;
  • Versicherung: Die Gebäudeversicherung schützt vor den finanziellen Belastungen, die durch Feuer, Leitungswasser oder Sturm entstehen können. Günstige Prämien findet man oft bei Direktanbietern, die ohne Außendienst und Geschäftsstellen arbeiten.

Wie viel Haus oder Wohnung kann ich mir leisten

„Haus im Grünen für nur 225.000,- €" oder: „Traumhaus im Stadtrandbereich für 300.000,- €", „Schnäppchen: Eigentumswohnung für 150.000,- €" - mit solchen und ähnlichen Anzeigen wird uns an jedem Wochenende in der Zeitung das Eigenheim schmackhaft gemacht. Und in der Tat: es ist doch ganz schön, so ein paar Minuten vom eigenen Häuschen im Garten oder von der Maisonette-Wohnung zu träumen - bis dann wieder Ernüchterung eintritt und die Zeitung weggelegt wird. Oder vielleicht doch...?

Immerhin fast die Hälfte der über 36 Millionen Privathaushalte sind Eigentümer an Grundstücken, Gebäuden und Wohnungen. Allerdings sind nur etwa zwei Drittel aller Haus- und Grundbesitzer Alleineigentümer von Eigenheimen oder Mehrfamilienhäusern, was wiederum das Vorurteil nährt: die Deutschen sind im Vergleich zu den europäischen Nachbarn so richtige Eigenheim-Muffel (Wohneigentumsquote Deutschland 43%). Doch wünschen sich die meisten von uns nichts sehnlicher als die eigenen vier Wände. Es ist für sie nach wie vor das wichtigste Ziel im Leben.

Doch genauso schnell schreckt sie der enorme finanzielle Druck, vielleicht aber auch die psychologische Hemmschwelle, dem Wunsch dann auch Taten folgen zu lassen. Beides lässt sich dadurch verringern, dass man wenigstens ungefähr weiß, was da auf einen zukommen wird. Vor allem, wenn man vorher möglichst genau ausrechnet, wieviel denn eigentlich für die Finanzierung monatlich zur Verfügung steht. Andersherum: wieviel Haus oder Wohnung kann ich mir überhaupt leisten, ohne dass mir die monatliche Belastung über den Kopf wächst? Um das herauszubekommen, müssen Sie die monatlichen Einnahmen den monatlichen Ausgaben gegenüberstellen.

1. Ermittlung der monatlichen Belastbarkeit

Betrachten Sie zunächst einmal Ihre monatlichen Einnahmen.
a) die monatlichen Einnahmen
Das Einkommen, die Einnahmenseite, ist in den meisten Fällen vergleichsweise schnell auszurechnen. Der größte Teil davon ergibt sich aus dem Einkommen der beschäftigten Familienmitglieder. Wichtig als Betrag anzusetzen: das monatliche Nettoeinkommen. Es versteht sich von selbst, dass Sie nur regelmäßige Einnahmen in Ihre Rechnung einbeziehen dürfen. Überstunden, die ab und zu mal anfallen, zählen z.B. nicht dazu - es sei denn, sie fallen tatsächlich dauerhaft und einigermaßen konstant an. Gibt es zwei Einkommensbezieher, dürfen für die Einnahmenseite beide nur dann berücksichtigt werden, wenn klar ist, dass sie auch in Zukunft beide berufstätig sind, wenn also das Einkommen in dieser Höhe konstant bleibt. Immerhin könnte ja durch Familienzuwachs der eine Teil zeitweise auch ganz ausfallen.

Tipp: Das 13. Monatsgehalt, das Weihnachts- oder Urlaubsgeld sollten Sie von vornherein nicht mit einrechnen. Diese zusätzlichen Einnahmen sind nicht nur ein schönes, sondern auch ein äußerst wichtiges Polster, falls irgendwann einmal in der Finanzierungsphase - und die kann bis 30 Jahre dauern - unvorhergesehene Ausgaben auf Sie zukommen, sei es, dass das Auto schneller als geplant schlappmacht oder die Waschmaschine ihren Geist aufgibt.

Was Sie aber berücksichtigen können, sind Kindergeldzahlungen oder regelmäßige andere Einnahmen aus Miete oder Rente. Beträge, die Sie nur einmal im Jahr erhalten, müssen natürlich auf die zwölf Monate verteilt werden. Alle Einnahmeposten aufaddiert ergeben das verfügbare Einkommen.

b) die Ausgaben: Lebenshaltungskosten
Wesentlich schwieriger wird die Rechnung auf der Ausgabenseite. Entscheidend ist: Setzen Sie die monatlichen Ausgaben lieber etwas zu hoch als zu niedrig an. Das hört sich zunächst nach einer Binsenweisheit an. Tatsächlich unterschätzen aber viele sehr schnell die monatlichen Ausgaben, weil sie leider z.B. das Zeitungsabo vergessen haben oder die Beiträge für die Mitgliedschaft im Sportverein. Kleine Beträge, die aber aufsummiert monatlich ganz schön ins Geld gehen können.

Faustregeln:

Bevor Sie nun die Ausgabenseite Punkt für Punkt durchgehen, ein Hinweis: Die meisten Hypothekenbanken, Bausparkassen oder Versicherungen machen sich nicht unbedingt die Mühe, die monatlichen Ausgaben so exakt wie möglich zu berechnen. Sie orientieren sich vielmehr an einigen Faustregeln, die aber für Sie schon erste Anhaltspunkte sein können, wie es um Ihre finanzielle Situation steht. Sie stellen im Übrigen für die Kreditgeber nur grobe Richtlinien dar, immerhin werden sie aber als Mindestvoraussetzung für eine Kreditvergabe verstanden.

Faustregel Nummer 1 Ihr Kreditgeber schaut danach, wieviel Ihnen nach Abzug der Zins- und Tilgungsraten fürs Leben übrig bleiben sollte. Die Erfahrungswerte besagen: 

  • für Alleinstehende: 700,- €,
  • für ein Ehepaar: 990,- €,
  • pro Kind zuzüglich: 250,- €.

Das würde bedeuten, dass eine Familie mit zwei Kindern nach Ansicht der Kreditgeber mit rund 1.490,- € im Monat auskommen kann. Wohlgemerkt: eine grobe Faustregel, die viele Dinge gar nicht berücksichtigen kann, z.B. wenn Sie zwei Autos haben müssen, weil Sie ein Häuschen im Umland gebaut oder gekauft haben. Das bedeutet aber: höhere Benzinkosten, mehr Steuern, höhere Versicherungsbeiträge usw. Einige Kreditgeber veranschlagen den Betrag für die monatlichen Ausgaben übrigens auch niedriger - bei der erwähnten Familie z.B. auf 1.100,- €-, ein Betrag, bei dem die meisten Familien wohl darüber liegen dürften und der wirklich schon die unterste Grenze darstellt. Andere unterscheiden außerdem bei Prüfung der Ausgabenseite danach, zu wie viel Prozent die Immobilie aus Eigenkapital bzw. aus Fremdmitteln finanziert wird. Je geringer der Eigenkapitalanteil, um so kritischer wird gerechnet.

Faustregel Nummer 2 betrachtet die monatlichen Ausgaben von der Kreditseite her. Danach dürfen mittelfristig die Ausgaben für Zins und Tilgung nicht mehr als 50% des Nettoeinkommens übersteigen. Sehr vorsichtige Rechner sagen sogar nur 30%. Dabei muss man allerdings berücksichtigen: Je höher das Einkommen steigt, um so weniger Anteil wird für die monatlichen Ausgaben benötigt. Eine Familie mit zwei Kindern, die ein Nettoeinkommen von insgesamt 1.750,- € hat, bei der wird es schon mit einer finanziellen Belastung von 40% eng, eine andere mit 3.000,- € netto könnte sogar 50% verkraften. Eine goldene Regel gibt es also nicht.

Faustregel Nummer 3 betrachtet die monatliche Belastbarkeit des Kreditkunden für den Kapitaldienst (Zins und Tilgung) unter extremen, d.h. unter ungünstigen Bedingungen. Um das finanzielle Polster auszuloten, legen viele Institute ganz bewusst nicht das aktuelle Zinsniveau zugrunde. Gerade in Zeiten niedriger Zinsen schlägt ein (seriöses) Kreditinstitut ein paar Prozentpunkte auf, um zu sehen, ob der Darlehensnehmer auch dann noch kreditwürdig ist. Bei dem günstigen Zinsniveau seit 1998 haben z.B. einige Institute bei der Berechnung des Zinses 4%-Punkte aufgeschlagen.

Wie beschaffe ich mir eine günstige Finanzierung?

Nachdem nun in Kapitel I geklärt ist, wie viel Haus oder Wohnung Sie sich leisten können, kommt die nächste entscheidende Frage: Woher kriege ich eine günstige Finanzierung? Wer sich heute in den Zeitungen umschaut oder die Finanzierungsmöglichkeiten bestaunt, die ihm tagtäglich über den Fernseher angeboten werden, ist schier erschlagen von der Fülle des Angebots. Auf dem Immobilienmarkt tummeln sich Banken, Sparkassen, Hypothekenbanken, Bausparkassen, Versicherungen, unabhängige Finanzberater oder Finanzvermittler. Viele haben ihrem Angebot einen illustren Namen gegeben, letztlich lassen sich aber alle auf die drei klassischen Finanzierungsformen zurückführen: auf das Hypothekendarlehen, das Versicherungsdarlehen und das Bauspardarlehen. Außerdem gibt es für einen Teil der zukünftigen Immobilieneigentümer Darlehen vom Staat.

Je nach Art des Anbieters wird das Finanzierungsgeschäft unterschiedlich gehandhabt. Doch keiner dieser genannten Institutionen wird Ihnen so mir nichts dir nichts das Geld in die Hand drücken.

Wie regle ich meine Anschlussfinanzierung?

Bei der Frage, ob und wie sich verschiedene Darlehensarten auf Ihre monatliche Belastung auswirken und wie sich Ihre Restschulden entwickeln, haben Sie immer wieder einen Aspekt gestreift, nämlich den der Anschlussfinanzierung.

Gründe für Anschlussfinanzierung

Welche Gründe könnte es haben, sich über eine Anschlussfinanzierung Gedanken zu machen. Zum einen dann, wenn Ihre Zinsbindung beim Hypothekendarlehen ausläuft. Oft genug ergibt sich nämlich dabei, dass ein Wechsel des Kreditgebers sinnvoll ist, wie Sie später sehen werden. Ein weiterer Grund könnte sein, dass Sie noch während der Zinsbindungsfrist eine Umfinanzierung planen. Gehen Sie einmal von dem positiven Fall aus, Sie hätten plötzlich eine hohe Geldsumme zur Hand, mit der Sie eine Sondertilgung vornehmen wollen. Oder Sie wollen umschulden, weil die Zinsen im Vergleich zu Ihren ursprünglichen Konditionen drastisch gesunken sind.

Eine Sondertilgung oder eine Umschuldung noch während der Zinsbindung wird Ihr Kreditinstitut nicht ohne weiteres akzeptieren - es sei denn, Sie haben für eine solche Situation vertraglich vorgesorgt (vgl. Kap. II, Sondertilgung). Ihrem Kreditgeber entstehen Kosten, für die er eine Entschädigung verlangt, die so genannte Vorfälligkeitsentschädigung. Ihnen bleibt dann nicht erspart nachzurechnen, ob die Höhe dieser Entschädigung gerechtfertigt ist - ein BGH-Urteil hat 1997 dabei endlich zu mehr Rechtssicherheit geführt - und zweitens zu klären, ob sich dann eine solche Umfinanzierung überhaupt lohnt.

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